CO TO JEST UDZIAŁ W NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNEJ

Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością wyodrębnionej nieruchomości lokalowej. Stanowi wyrażoną ułamkowo (niekiedy procentowo) wielkość obrazującą prawo właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, tj. nieruchomości, z której wyodrębniono lokale stanowiącej przedmiot współwłasności lub współużytkowania wieczystego właścicieli lokali. Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej przypada wszystkim właścicielom lokali - zarówno wyodrębnionych, jak i dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości „ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale”.

Stosownie do brzmienia art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz. U. z 2000 rok Nr 80, poz. 903) udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej to stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zatem wielkość udziału zależy od powierzchni lokalu (im większy lokal, tym większy udział w nieruchomości wspólnej). Wielkość udziału jako prawo związane z własnością lokalu jest ujawniane w księdze wieczystej nieruchomości macierzystej i księdze wieczystej założonej dla lokalu wyodrębnionego.

To wyrażone udziałem prawo do nieruchomości wspólnej może stanowić prawo współwłasności lub prawo jej współużytkowania (przy użytkowaniu wieczystym). W uchwale z dnia 9 czerwca 2005 r., III CZP 33/05 Sąd Najwyższy orzekł, iż ” Wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione”.

Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wylicza się w odniesieniu do powierzchni wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych położonych w tych budynkach.

W sytuacji, gdy udziały wyliczono niezgodnie z przepisem art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, stosuje się ust. 7 tego artykułu, tzn. do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej, takie jak przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu.

W postanowieniu z dnia 14 marca 2002 roku, IV CK 896/00, OSNC 2003, Nr 6, poz. 81, Sąd Najwyższy orzekł, iż wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości nie powoduje nieważności całej czynności prawnej (umowy wyodrębnienia i sprzedaży lokali), lecz wyłącznie nieważność tych wadliwych postanowień.

Określenie udziałów poszczególnych właścicieli ma doniosłe znaczenie praktyczne, ponieważ co do zasady zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz uczestniczą w dochodach z niej stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej ( z wyjątkiem, o którym mowa w art. 12 ust. 3 uwl) . Ponadto, wielość udziału przesądza o sile głosu właściciela w głosowaniu (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali z wyjątkiem w art. 23 ust. 2 in fine i 2a), czy ma wpływ na wysokość opłat publicznoprawnych (podatek od nieruchomości lub użytkowania wieczystego).

Właściciele lokali mogą dokonać zmiany przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej w następujących sytuacjach:

  1. wadliwego wyliczenia wielkości udziałów - w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej większością głosów (art. 22 ust.3, pkt. 5 a uwl ), w przypadku małej - wymóg jednomyślności (art. 199 kodeksu cywilnego),
  2. w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego - w przypadku dużej wspólnoty większością głosów (art. 22 ust.3 pkt. 3 uwl), w małej - wymóg jednomyślności (art. 199 kodeksu cywilnego),
  3. w następstwie podziału nieruchomości - w przypadku dużej i małej wspólnoty - zgody wszystkich właścicieli lokali.
 
co_to_jest_udzial_w_nieruchomosci_wspolnej.txt · ostatnio zmienione: 2016/06/15 16:07 (edycja zewnętrzna)
 
Recent changes RSS feed Driven by DokuWiki