CO TO JEST WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA

duża - co najmniej 8 lokali (jej działanie reguluje Ustawa o własności lokali)

mała - najwyżej 7 lokali (jej działanie reguluje Kodeks Cywilny)

Wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada. Powstaje ona z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia w nieruchomości jednego lokalu.

W każdej nieruchomości (jednej działce gruntu z zabudową) może działać tylko jedna wspólnota.

Wspólnocie nie wolno gospodarować na cudzym gruncie.

WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA to ogół właścicieli lokali położonych w danej nieruchomości. Definicja ustawowa została zawarta w art. 6 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (DZ. U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 z późn. zm.): „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.” Użytego w przepisie sformułowania „tworzy” nie należy interpretować w ten sposób, że powstanie wspólnoty mieszkaniowej wymaga działań założycielskich, ponieważ jest to niezależne od woli właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa w momencie, gdy w danej nieruchomości (działka gruntu, na której wzniesiono budynek) znajdują się co najmniej dwa lokale stanowiące własność dwóch odrębnych podmiotów (właścicieli tych lokali).

W uchwale z dnia 9 kwietnia 2005 roku, sygn. akt: III CZP 33/05 (OSNC 2006, Nr 4, poz. 62) Sąd Najwyższy orzekł, iż wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewydorębnione.

Nazwa „mieszkaniowa” może być myląca, ponieważ wspólnota mieszkaniowa może się składać wyłącznie z właścicieli lokali użytkowych.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, tzw. ułomna osoba prawna, nie podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego. Na właścicielach tworzących wspólnotę spoczywa obowiązek jej rejestracji w urzędzie statystycznym, gdzie wspólnocie nadany zostanie nr REGON (podstawa prawna: ustawa z 29 czerwca 1995 roku o statystyce publicznej) oraz w urzędzie skarbowym, który nadaje wspólnocie nr identyfikacji podatkowej NIP (podstawa prawna: ustawa z 13 października 1995 roku o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników). Wspólnota ma zdolność prawną (zdolność do bycia podmiotem praw i obowiązków prawnych) i sądową (może pozywać i być pozywaną). W postanowieniu z dnia 10 grudnia 2004 roku, III CK 55/04 (OSNC 2005, Nr 12, poz. 212) Sąd Najwyższy wyraził zapatrywanie, że wspólnota może nabywać majątek na swoją rzecz, natomiast w dniu 21 grudnia 2007 roku Sąd Najwyższy podjął uchwałę (sygn. III CZP 65/07), w której przyjął, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku (uchwała ma moc zasady prawnej). Uzasadniając uchwałę z dnia 23 września 2004 roku, III CZP 48/04 (OSNC 2005, Nr 9, poz. 153) Sąd Najwyższy przedstawił natomiast pogląd, że wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną w rozumieniu art. 31 1 kodeksu cywilnego.

W zależności od liczby lokali położonych w nieruchomości istnieją dwa ustawowe reżimy zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych - wynikający: z rozdziału 4 ustawy o własności lokali (zarząd nieruchomością wspólną, art 18 - 33) oraz z działu IV kodeksu cywilnego (art. 199 i nast.). Rozróżnienie to wynika z treści art. 19 ustawy o własności lokali stanowiącego, że: „jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.” W piśmiennictwie wspólnotę mieszkaniową w nieruchomości, w której znajduje się więcej niż siedem lokali nazwa się dużą wspólnotą w odróżnieniu od małej wspólnoty mieszkaniowej (siedem lokali lub mniej niż siedem).

Właściciele lokali tworzący małą wspólnotę mogą jednak zmienić wynikający z kodeksu cywilnego sposób zarządu i przyjąć w tym zakresie rygory rozdziału 4 ustawy o własności lokali. W uzasadnieniu wyroku z dnia 13 grudnia 2006 r (sygn. akt: I ACa 589/06) Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyraził pogląd, że zmiana sposobu zarządu może polegać na zastosowaniu zasad określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. począwszy od art. 19. W uchwale z dnia 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09) Sąd Najwyższy przedstawił zapatrywanie, że właściciele lokali w małej wspólnocie mogą poprzez zmianę sposobu zarządu dopuścić możliwość stosowania art. 25 ustawy o własności lokali. Przepis ten umożliwia zaskarżenie decyzji ogółu właścicieli, na innych niż wynikające z art. 202 i 199 kodeksu cywilnego zasadach (inne podstawy, ustalenie 6-cio tygodniowego terminu).

Zarzadca.pl 2010/06/15 14:04

 
co_to_jest_wspolnota_mieszkaniowa.txt · ostatnio zmienione: 2016/06/15 16:07 (edycja zewnętrzna)
 
Recent changes RSS feed Driven by DokuWiki