KOSZTY ZARZĄDU

Koszty zarządu nieruchomością wspólną są to wydatki na jej utrzymanie w stanie niepogorszonym, umożliwiającym używanie zgodnie z przeznaczeniem (nakłady konieczne), ale także inne nakłady na nieruchomość, np. inwestycyjne, o ile służą ogółowi właścicieli lokali. Zgodnie z brzmieniem art. 14 ustawy o własności lokali kosztami zarządu są w szczególności wydatki na remonty, bieżącą eksploatację, na pokrycie kosztów dostaw usług do nieruchomości wspólnej, np. energii elektrycznej, cieplnej, gazu , wody, jak również opłaty za antenę zbiorczą i windę a także wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenie i opłaty publicznoprawne, o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali. Katalog wymienionych w tym przepisie wydatków nie jest zamknięty, właściciele lokali mogą ustalić inne, poza nakładami koniecznymi na utrzymanie nieruchomości wspólnej, wydatki.

W uchwale z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06, Sąd Najwyższy orzekł, iż do pojęcia wydatków w rozumieniu przepisu art. 207 kodeksu cywilnego odnoszą się także nakłady inwestycyjne prowadzące do rozbudowy domu na nieruchomości wspólnej i zwiększenia jej wartości. Sąd ten zwrócił uwagę, że „przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy nie posługują się w ogóle pojęciem nakładów, które użyte jest na przykład w art. 226 k.c. w odniesieniu do roszczeń posiadacza rzeczy. Nie rozróżniają też wydatków koniecznych i innych, jak to ma miejsce w odniesieniu do nakładów, o których mowa we wskazanym wyżej art. 226 k.c. Posługują się natomiast pojęciem wydatków i ciężarów oraz pojęciem zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czynności przekraczających zwykły zarząd. Pozwala to podzielić przeważające w doktrynie stanowisko, że w art. 207 k.c. chodzi o szerokie rozumienie wydatków na rzecz wspólną, obejmujące wszystkie wydatki zarówno dokonane w ramach zwykłego zarządu jak i z jego przekroczeniem, w tym nakłady: konieczne, użyteczne a także zbytkowne. W orzecznictwie Sądu Najwyższego pod użytym w art. 207 k.c. pojęciem „wydatków” również rozumie się różnego rodzaju nakłady poniesione na rzecz wspólną (porównaj między innymi uchwałę z dnia 19 grudnia 1973 r. III CZP 78/73, OSNC 1974 r., z 10, poz. 165, oraz postanowienia z dnia 5 grudnia 1997 r. I CKN 558/97, OSNC 1998 r., z. 7-8, poz. 112 i z dnia 18 marca 1999 r. I CKN 928/97, nie publ.). Przepis ten obejmuje zatem także nakłady inwestycyjne, o jakie chodzi w rozpoznawanej sprawie i może stanowić podstawę prawną roszczeń współwłaściciela o zwrot ich równowartości.”

W wyroku z dnia 22 lutego 2001 roku Sąd Apelacyjny w Warszawie (sygn. akt: I ACa 1309/00) rozgraniczył rodzaje wydatków ponoszonych przez właściciela lokalu na te, które uiszczane są za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej na koszty utrzymania lokali oraz wydatki na pokrycie kosztów zarządu. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd ten wskazał, iż właściciele lokali nie mają uprawnień do podejmowania decyzji w zakresie przekazania nadwyżek z tytułu rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości lokalowych na zwiększenie funduszu remontowego związanego z rzeczą wspólną. W uchwale z dnia 19 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 28/06, Sąd Najwyższy uznał, że koszty ogrzewania lokali, w których nie zamontowano liczników energii cieplnej stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną. Pogląd ten pozostaje aktualny w odniesieniu do jednolitego systemu ogrzewania.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu po rozpoznaniu w dniu 13 grudnia 2006 roku sprawy o sygn. I Aca 589/06 skonstatował, że wydatki w zakresie wywozu nieczystości z samodzielnych lokali stanowią koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Stosownie do brzmienia art. 22 ust. 3 pkt. 8 właściciele lokali mogą w wypadkach nieuregulowanych przepisami zaliczyć cześć kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących do użytku poszczególnych właścicieli a także wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali do kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W wyroku z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08, Sąd Apelacyjny we Wrocławiu uznał, że koszty utrzymania garaży wielostanowiskowych w których znajdują się urządzenia i instalacje służące przez to do użytku ogółu właścicieli lokali w nieruchomości mogą być zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną (stanowi to czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu).


Orzecznictwo:

  • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 11/06,
  • wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 roku, sygn. akt: IACa 1309/00,
  • uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 roku, sygn. akt III CZP 28/06,
  • wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 roku, sygn. akt: I ACa 589/06,
  • wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I Aca 601/08.

Zarzadca.pl 2010/06/25 13:22

 
koszty_zarzadu.txt · ostatnio zmienione: 2016/06/15 16:07 (edycja zewnętrzna)
 
Recent changes RSS feed Driven by DokuWiki